行业深度调整沪深300股指期货配资,企业业绩震荡。在一片业绩预减的哀声中,国资背景的物业公司越秀服务成为少数增长的一员。
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2023年全年,越秀服务实现总收入32.24亿元,同比增长29.7%;公司拥有人应占盈利为4.87亿元,同比增长17%;在手现金和定存约47.04亿元,同比增加7.9%。
良好的业绩推动下,越秀服务持续回馈股东,末期派息0.079元/股;连同2023年首次派发的中期股息,越秀服务全年派息0.160元/股,全年派息率为50%,较2022年的35%大幅提升。
越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示,回首过去一年,高质量发展回归服务属性,成为物管行业的主基调。物业管理作为服务型经营型的业务,具有轻资产现金流稳定的属性,长远来看发展潜力巨大。“2024年我们将以‘用心服务提质量、精益管理创效益’为年度主题,打造更好的口碑,增强市场竞争力,去争取更大的发展空间”。
市场拓展目标为1200万平方米
报告期内,越秀服务的两大业务板块同步实现增长。其中,来自非商业物业管理及增值服务所得收入为26.3亿元,同比增长35.5%;商业物业管理及运营服务所得收入为5.94亿元,同比增长8.9%。
持续增长的业绩得益于越秀服务规模的不断扩大。截至2023年末,在管项目共有408个,在管面积达6521.1万平方米,同比增长26.2%;拥有合约项目476个,合约面积为8344.8万平方米,同比增长18.2%。
其中,在管非商业项目数目从269个增至331个,在管面积5927.1万平方米;在管商业项目77个,在管面积594.0万平方米。从区位上看,越秀服务67.9%的在管面积分布于大湾区及华东地区,整体近九成的在管面积位于一二线城市。
2023年,越秀服务新签约项目达113个,新增合约面积约1542万平方米,其中有27%来自北方区域,24%来自大湾区。由关联方越秀地产、广州地铁直接交付的面积约为473万平方米;另有1064万平方米来自市场拓展,同比增长26.2%。
规模持续扩大的同时,项目品质也在同步提升。报告期内,越秀服务市场拓展的项目包括巴斯夫(广东)一站式基地项目、佛山广东农信数据中心、广州孙中山大元帅府纪念馆、鄂州国际会展中心项目等。在TOD业务方面,越秀服务也在持续巩固,年内增加了福州地铁4号线、郑州地铁12号线两个项目。
在市场拓展的过程中,越秀服务有一套自己的标准。“我们会关注项目的素质,不会做过多的盲投。”公司管理层透露,“我们参加市场的公开投标,中标率大约能达到33%。这些项目我们测算过,要有一定的盈利,还要跟主要业务赛道有关,同时在城市选择上也有一定标准,否则可能会导致公司管理成本更高。这样一来,我们保障了新投项目的盈利能力,还有管理协同的能力,并通过增强管理浓度提高竞争力。”
对于2024年的拓展目标,越秀服务管理层在业绩会上透露,希望在市场拓展方面达到1200万平方米,增长20%。越秀服务管理层坦言,房地产市场的下行确实给公司发展带来了一些挑战,但对规模增长仍有充分的信心。
这一方面来自于母公司越秀地产逆势增长的销售规模,“越秀地产的合同销售额增速在TOP20房企中也位于前列,所以每年能够稳定向我们交付约400~500万平方米的面积,”管理层表示,“同时由于企业都在向核心一二线城市集中,整体的交付面积品质也较高,我们住宅的物管费平均大约是28元/平方米,这在物企中也处于较高的水平。”
另一方面则源于越秀服务自身的国企背景,以及稳健的财务状况。“我们账面现金充足,没有负债,让我们能在市场竞争这么激烈、经济环境不好的情况下,抓住一些机会,例如当前政府的一些公共服务项目在慢慢进行市场化,我们的企业背景在竞争中也能够发挥一些优势。整体而言,有信心保持整体营收规模的稳健达成。”
社区增值服务成发展新动力
庞大的私域流量是物管公司的一大优势,围绕物和人开展增值服务,物业公司有着得天独厚的优势。2023年,越秀服务聚焦社区经营,不断锤炼产品力,全年实现收入约9.32亿元,同比大幅增长43.3%,在总收入中的占比进一步提升到了29%,成为越秀服务营收和利润的重要来源之一。
据越秀服务管理层介绍,公司的社区增值服务包括新零售、经纪服务、美居、社区商业、智能化服务五大方面,每个业务分别有不同的侧重点。
在新零售业务方面,以在管28万户的规模为依托,增加相应的生活服务,目前已经完成了和业主自建的APP建设,并在过去的一年里打造了两个500万级的产品和四个100万级的产品。未来,越秀服务会进一步的加强社群的团购和直播带货,打造渠道能力。
在搭建经纪业务方面,越秀服务认为,后续房地产市场的需求会发生在资产置换和更新方面,因而目前选择聚焦在存量租售业务上,市占率和运营效率持续提升;同时也协同开发商的车位销售和新房代理业务,并同步孵化公寓托管业务,帮助业主代为出租和整体打理。目前越秀服务推出的“无忧系”产品,拓展公寓托管业务项目3个、运营房间300+间,出租率超80%。
在美居业务方面,一方面是前置推广,在8个新开售项目,根据越秀地产的标准户型,进行升级研发,打造12套实景样板房;另一方面则持续扩大拎包自营的业务,在新交付项目的业务覆盖率已超过76%。
在社区商业业务方面,越秀服务致力于提升存量物业的经营管理水平,落地了“悦汇时光”这一社商品牌,不断提高整体招商能力和策划能力;在智能化业务方面,越秀服务则着力提升交付和服务品质,并实现多业态突破,成功打造智慧校园、智慧医院、智慧商业综合体等。
值得一提的是,越秀服务的增值服务还成功实现外拓。2023年,其社区商业业务成功拓展广州同德广场、苏州苏胥坊等项目,商业策划能力得到验证,“悦汇时光”品牌迈向全国;智慧化业务的外拓合同金额则已超1亿元。
越秀服务管理层认为上述五大增值服务业务都有较大发展空间,并对此抱以颇高的期待。林峰介绍,按照整体规划部署,2024年社区增值服务收入的增速预计在35%-40%。
“社区增值服务毛利率比较高,大概能达到32%左右的水平。”林峰认为,基础物管的毛利率水平较低,基本在15%左右,“如果对基础物管毛利率要求过高,很有可能就意味着服务品质下降”,为了提高整体毛利率水平,“我们需要发力的就在增值业务上,希望逐渐提高其在营收中占比,逐渐与物业管理收入占比接近。”
2024年初,为了进一步推动增值服务的发展,越秀服务将募集资金用途进行了更改,在缩减投资收并购金额的同时,为发展增值服务增加了9713万元的储备金。
手握现金,稳健扩张
随着房地产行业供求关系发生重大转变,物业服务企业的发展方向也在相应发生转变。
越秀服务管理层表示,前几年物管行业崇尚规模为王,在大家都比较追求规模的大背景下,各个物企在市场上打得也比较厉害。但随着市场环境的变化,各家企业在规模扩张方面开始更加追求质量。
“在和同行的交流过程当中,我们感觉到大家对项目密度的要求有提升,以前可能有机会就推进收购,‘规模先做起来’的想法比较突出,现在物业公司会更加理性,会更考虑管理上的集约效应,在密度上会有更高的追求。”管理层称,当下大家把节奏放慢一点,整个行业变得相对更加理性,行业的竞争态势也会更加良性。
越秀服务实际上也遵循了和行业一样的发展轨迹。“刚开始我们也是基于把面积快速做起来的追求,边走边检视,在这一过程中,我们在投资的标准、评审的程序上等也在不断完善。如今短期内行业发展速度稍有些波动,其实也为以后的竞争奠定了更好的基础。
事实上,也正是由于此前的稳健,目前手握超47亿元现金的越秀服务,在面临市场上的收并购机会时,可以更加游刃。“在经济下行过程中,如果有合适的标的,或者结合我们部署的业务方向、希望大力发展的ESG业务、节能降耗的项目等等,当手上有现金时,就总会有机会把握。”
不过,越秀服务管理层再次明确,考虑收并购项目时不会过于激进,会更加稳健。在行业情况还不太明朗的大环境下,现金充裕对于抓住投资机会有一定帮助;同时,越秀服务对市场上的标的也在进行密切跟踪,部分标的的PE正在向合理的估值区间回归,但越秀服务对标的质量、相关合约质量、业务的可持续性、与越秀服务之间的战略协同性等,也都是需要考量评判的关键指标。
值得一提的是,随着房地产行业形势的变化,越秀服务也在加大力度进行多元化的业态拓展,全面提升投拓能力建设,明确了“住宅+商业+大交通+城市服务”四大核心赛道,将非住宅业态作为重要发展方向之一。
“我们现在非住宅业态方面的拓展包括产业园、公建、城市服务等多个业态,”越秀服务管理层提及,非住宅业务具备较大发展潜力,未来也将积极地向着规模目标努力。
举报 文章作者顾望无
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